Note au lecteur — Le contenu du présent article repose sur notre compréhension des lois et des documents d’interprétation émis par le gouvernement du Québec. Il est présenté uniquement à des fins d’information générale et ne saurait être assimilé à un avis juridique, une consultation légale ou une opinion professionnelle.
Par Luc Munier, analyste – réglementation municipale et inspection, et Guillaume Gilbert, urbaniste, vice-président, associé
Depuis février 2024, les municipalités disposent d’un outil exceptionnel pour accélérer la réalisation de projets résidentiels. En vertu de l’article 931 de la Loi 31 modifiant diverses dispositions législatives en matière d’habitation, elles peuvent autoriser, par simple résolution, certains projets immobiliers qui dérogent à la réglementation d’urbanisme en vigueur.
Un pouvoir temporaire appelé à durer plus longtemps
Ce pouvoir, communément appelé « superpouvoir », vise les projets d’au moins trois logements, situés à l’intérieur d’un périmètre d’urbanisation. Initialement accordé pour une durée de trois ans, il est valide jusqu’au 21 février 2027.
Le 18 février dernier, la ministre responsable de l’Habitation, Mme Caroline Proulx, a annoncé son intention de prolonger ce pouvoir jusqu’au 21 février 2029, afin de maintenir un rythme soutenu de réalisation des projets immobiliers dans un contexte de pénurie de logements.
Dans quels cas ce superpouvoir peut-il être utilisé?
L’utilisation de ce pouvoir est strictement encadrée et réservée à certains types de projets.
Logements sociaux, abordables ou étudiants
Le superpouvoir peut être exercé pour des projets composés majoritairement :
- de logements sociaux ou abordables;
- ou de logements destinés à des personnes aux études, au sens de l’article 1979 du Code civil.
Municipalités de 10 000 habitants et plus
Dans les municipalités de 10 000 habitants et plus, ce pouvoir peut être utilisé pour des projets majoritairement résidentiels lorsque le taux d’inoccupation de la SCHL pour la municipalité ou la région métropolitaine est inférieur à 3 % entre le 21 février 2024 et le 21 février 2027.
Municipalités de moins de 10 000 habitants
Pour les municipalités de moins de 10 000 habitants, le pouvoir s’applique si le taux d’inoccupation au Québec, selon la SCHL, est passé sous la barre des 3 % entre le 25 mars 2025 et le 21 février 2027.
Projets mixtes : une option permise
Un projet est considéré comme majoritairement résidentiel lorsque la superficie de plancher consacrée aux logements est supérieure à celle réservée aux autres usages.
👉 Les projets mixtes sont donc admissibles, à condition que la composante résidentielle demeure dominante.
Dérogations possibles et conditions à respecter
La résolution municipale peut notamment permettre :
- la démolition d’un immeuble situé sur le site du projet, malgré les règlements municipaux en vigueur,
- à l’exception d’un immeuble comprenant un logement ou d’un immeuble patrimonial au sens de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme.
Le conseil municipal peut également imposer des conditions spécifiques, notamment :
- la conclusion d’une entente avec le promoteur;
- des engagements assurant, pour une période déterminée, le caractère social, abordable ou étudiant des logements.
Une procédure encadrée et transparente
Avant l’adoption de la résolution, la municipalité doit :
- soumettre un projet de résolution à une consultation publique;
- tenir une assemblée publique permettant aux citoyens et organismes de s’exprimer;
- publier un avis public au moins sept jours avant la tenue de l’assemblée.
La résolution doit également être :
- conforme au schéma d’aménagement et de développement en vigueur;
- adoptée selon les conditions prévues à l’article 93 de la Loi 31.
Des limites claires à l’utilisation du superpouvoir
Ce pouvoir ne peut pas être exercé pour des projets situés :
- à l’extérieur d’un périmètre d’urbanisation;
- dans des secteurs soumis à des contraintes liées à des infrastructures routières ou ferroviaires;
- dans des zones présentant des risques pour la sécurité, la santé publique, l’environnement ou le bien-être général;
- dans des zones où aucun usage résidentiel n’est autorisé, sauf conformité démontrée au plan d’urbanisme.
Une obligation de reddition de comptes
Les municipalités qui utilisent ce superpouvoir doivent produire un rapport annuel, assurant un suivi et une transparence quant à son utilisation.
Un outil puissant… qui gagne à être bien maîtrisé
La prolongation annoncée de ce superpouvoir confirme qu’il s’agit d’un levier structurant pour accélérer la construction de logements. Toutefois, son application demeure complexe, tant sur les plans juridique, urbanistique que procédural.
👉 Nous pouvons accompagner les municipalités et les promoteurs à toutes les étapes :
- analyse de l’admissibilité d’un projet;
- stratégie réglementaire et urbanistique;
- rédaction et sécurisation des résolutions et ententes;
- accompagnement lors des consultations publiques;
- arrimage avec les objectifs de planification et d’acceptabilité sociale.
Le projet de prolongation est actuellement en cours de publication et pourrait être adopté d’ici quelques semaines. C’est le moment idéal pour se préparer à tirer pleinement parti de cet outil.
- Modifié par l’article 179 du projet de Loi 57 et l’article 92 du projet de loi 79. ↩︎