Pendant des années, le raisonnement était simple.
Vous analysiez un terrain, faisiez les vérifications de son zonage. Si le projet ne respectait pas la réglementation d’urbanisme, la conclusion tombait : le terrain perdait une grande partie de son potentiel.
La Loi 22 vient changer cette logique.
Non pas parce qu’elle permet de construire n’importe où, mais parce qu’elle donne désormais aux municipalités un pouvoir permanent d’autoriser, sous certaines conditions, des projets résidentiels qui dérogent à leur réglementation d’urbanisme.
Autrement dit : la valeur d’un terrain ne dépend plus uniquement de ce que dit le règlement. Elle dépend aussi de la volonté d’une municipalité d’appuyer un projet.
Voici un exemple concret :
Imaginez deux terrains voisins. Les deux permettent actuellement 24 logements. Un promoteur estime qu’un projet de 36 logements serait nécessaire pour rendre l’opération rentable.
Avant la Loi 22, plusieurs investisseurs auraient écarté le terrain d’emblée.
Aujourd’hui, la question devient : cette municipalité cherche-t-elle à densifier ce secteur? A-t-elle identifié un besoin en logements abordables ou familiaux? Si oui, ce terrain a un potentiel bien plus grand que ce que laisse croire le zonage actuel.
Deux municipalités avec un zonage similaire peuvent désormais prendre des décisions très différentes face au même projet.
Ce pouvoir n’est pas nouveau dans son principe. Le PPCMOI et la demande de changement de zonage existent depuis longtemps et permettent déjà de déroger à la réglementation.
Ce qui change avec la Loi 22, c’est la mécanique. Un PPCMOI ou un changement de zonage implique un processus plus lourd, plus encadré, souvent plus long et politiquement plus exposé pour une municipalité qui doit justifier une dérogation ponctuelle. Le pouvoir accordé par la Loi 22 est plus souple : il permet à une municipalité d’agir dans un cadre qu’elle a elle-même défini à l’avance, sans repasser par ce processus à chaque projet.
Résultat : ce qui prenait parfois des mois de négociation peut désormais s’inscrire dans une logique plus rapide et plus prévisible, dès lors que le projet correspond aux priorités municipales.
La vraie question a changé
Hier : « Est-ce que mon projet est conforme? »
Aujourd’hui : « Est-ce que mon projet s’inscrit dans les priorités et orientations de la Municipalité pour qu’elle utilise les pouvoirs que lui confère la Loi 22? »
Ce que ça change pour les promoteurs
La meilleure opportunité n’est peut-être plus le terrain parfaitement conforme. C’est peut-être celui que tout le monde a écarté, parce qu’il répond précisément aux priorités d’une municipalité.
Ce potentiel ne se concrétise pas automatiquement : les conditions varient selon la taille de la municipalité et son taux d’inoccupation, et la Loi prévoit plusieurs exclusions. Mais elle change profondément la façon d’évaluer un terrain.
Le point de vue d’APUR
Chez APUR, nous ne regardons pas seulement ce qu’un règlement permet aujourd’hui. Nous analysons aussi ce qui pourrait devenir possible, en tenant compte du cadre légal, des orientations municipales et de la réalité politique locale.
Avant d’acheter un terrain, la meilleure décision ne repose pas toujours sur le zonage actuel, mais sur son véritable potentiel de développement.
Avez-vous déjà écarté un terrain pour cette raison? Ça vaut peut-être la peine d’y revenir.